Интервью

Роналдом Алтун: "В России появляется культура строительства торговых центров"


Источник фото: http://www.arendator.ru

Когда речь заходит о торговых центрах, чаще всего всплывают такие слова, как арендаторы, деньги, доходность и т.д. Однако не стоит забывать, что любой торговый центр – это здание, а любое здание рождается в голове архитектора. То, какова будет внешность будущего объекта, его душа и голос, который слышат посетители, зависит во многом именно от архитектора. При этом человек, работающий над чертежами ТЦ обязан учитывать, что здание должно получиться красивым, удобным и приносящим прибыль одновременно.  О том, как совместить эти факторы, и  даже больше, мы побеседовали с Роналдом Алтуном,  архитектором, за плечами которого лежит 40 лет профессионального стажа и десятки успешно реализованных торговых проектов в США, Европе и Азии. 

В чём отличие подхода архитекторов к строительству торговых центров от  подхода собственников объектов?

Ритейл – он как свежий фрукт. Сегодня он выглядит аппетитным, а завтра начинает попахивать гнильцой. Когда вы придумываете современный торговый объект нужно сразу учитывать, что вскоре придётся думать над его обновлением, а ваши передовые идеи перестанут быть таковыми.

Есть две разные позиции по отношению к строительству торговых центров. Первая – эта позиция собственников объекта, а вторая  — это позиция архитектора и его команды. Собственники, как не трудно догадаться – это всегда люди бизнеса. Они хорошо считают, им нужна финансовая схема и чёткое понимание возврата инвестиций. Но для того, чтобы новый проект стал не просто успешным, а поразительно успешным необходимо взаимодействовать с архитекторами на самых ранних этапах. Когда я вижу много торговых центров в Москве, к которым невозможно подобраться, а подобравшись запарковаться, то понимаю, что-то пошло не так в самом начале. Человек не должен проводить много времени снаружи торгового центра, он должен быть внутри. Ещё до того, как будущий собственник приобрёл участок ему нужно привезти туда архитектора, чтобы он мог протестировать, то как можно использовать этот участок, в чём его сильные и слабые стороны.

Помимо этого, собственникам ни в коем случае нельзя пренебрегать консультантами, которые просчитывают все влияющие на потенциал проекта факторы.

Как достигается баланс между визуальной и функциональной составляющей в архитектуре торгового центра? 

В сфере торговли всегда есть проза и поэзия. Проза отвечает на базовые объективные потребности, когда вы занимаетесь приобретением необходимых  для вас вещей. Часто — это скучный и обременительный процесс, который отнимает у вас драгоценные часы жизни. Другая сторона вопроса — это элемент страсти в шоппинге. Это то, что радует в торговом центре, улучшает настроение и самооценку. Всем хочется кушать, но кушать бутерброд с икрой куда интереснее. Архитекторы часто становятся  выразителями именно эмоциональной и субъективной стороны проекта, а  на рациональность и работу механизмов больше смотрят другие участники проекта. Сегодня в моей лекции мне хочется больше говорить про то, как построить поражающий воображение торговый центр, а компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, пригласившей меня, узнать, что помогает поддерживать и увеличивать прибыльность торгового объекта.

Я знаю, что вы в бизнесе с 70-ых годов прошлого века и разрабатывали проекты для очень многих стран мира, что можете сказать Российском рынке?

Я знаком с Россией давно. После того как я ещё в советское время участвовал в разработке проекта городского планирования разрушенного землетрясением города Спитак в Армении, я познакомился с людьми из России. Позже меня пригласили делать торговый проект уже в РФ. Я начал работу над созданием ТЦ «Атриум» в 1997 году. Мы хотели построить на тот момент самое современное здание. Но тогдашний мэр столицы Юрий Лужков сказал, что нельзя строить слишком современное здание на Садовом Кольце в центре Москвы. Тем более проект не должен был резко выделяться и быть броским. К тому же, оказалось бы,  что первый подобный центр в стране числится за авторством американца. Чаще всего, когда архитектора ставят в жёсткие рамки, заставляют перекраивать и обрезать проект, архитектор вообще отказывается от него. Обычно мы в своей практике так и делаем. Но в случае с «Атриумом» мы пошли на компромисс со своими принципами. Только представьте, нам предложили создать первый современный торговый центр в истории новой России, да ещё и в самом центре Москвы. Конечно, мы не смогли отказаться, даже при всей жёсткости условий.

В итоге французская компания-застройщик очень сильно изменила первоначальный проект: фасад, входные группы, внутреннее пространство. Понимая, что мы строим что- то новое для ментальности русских людей, мы хотели, чтобы ТЦ помогал детям нового поколения в новой стране адаптироваться к этим условиям. Мы предлагали разместить образовательный центр на верхнем уровне, но там разместили развлечения. В итоге, даже при всех этих «но», «Атриум» стал очень успешным проектом и до сих пор остаётся довольно успешным. Конечно, в этом весомую роль играет его уникальная локация, но данный торговый центр всё-равно важный этап развития торговой недвижимости в стране. А спустя всего 15 лет Россия совершила огромнейший скачок в этом сегменте.

Как часто приходится обновлять торговый центр? 

Раньше период, после которого нужно было обновлять торговый центр, составлял довольно длительный промежуток времени. Сейчас этот период в среднем составляет около семи лет, и в будущем он будет сокращаться. Дело в том, что существует понятие стиля и понятие вкуса. Вкусы меняются, но если дизайн и схема изначально были верными и обладали стилем, то такой проект можно обновлять и продлевать его жизнь очень долго.

Нужно, чтобы внутри и снаружи ТЦ говорил на одном и том же языке. Внутренний и внешний облик должны гармонировать, создаваясь одним архитектором. Торговое здание обладает огромной социальной энергетикой, которая должна рождаться внутри и выплескиваться наружу, приглашая посетителя, а не говоря ему убираться подальше. Как говорил Уинстон Черчилль – «сначала мы создаём здания, а потом они влияют на нас. Нужно поддерживать степень этого влияния.

Каким образом можно оживить и обновить устаревший торговый проект? 

Есть несколько уровней реконцепции торговых объектов. Первый – это косметический, когда проводятся визуальные изменения на уровне замены отделочных материалов. Второй уровень я называю подтяжкой, когда ведутся уже более серьёзные изменения. Другие три уровня – это вертикальное и горизонтальное расширение пространства, а также их комбинация. Ещё существует формат оживления мёртвых глухих коробок, придавая им новое концептуальное видение. Существует также тотальная трансформация объекта, при которой к зданию можно пристроить, к примеру, своеобразную «вторую кожу».  И последний уровень – это урбанистические интервенции, когда, к примеру, из места, где ранее просто была оживлённая дорога с разрозненным ритейлом, создаётся комплексное и упорядоченное общественное пространство.

В чём отличия торговых центров США и Европы?

В США торговые центры очень большие по площади, потому что там есть много земли, есть хорошие участки и американцы любят широту. В Европе земли меньше и она дороже, при этом и сама Европа и страны в ней не такие большие. Отсюда вытекает и более скромная площадь европейских торговых центров.

Стоит также отметить, что в США мало бетонных торговых зданий и много строящихся из металлоконструкций. Сейчас технологи подобного строительства позволяют возводить металлические здания невероятно быстро. При этом такое сооружение намного более гибкое по своей концепции, его проще изменить и обновить. Бетонные же сооружения строятся гораздо дольше, а что-то с ними делать затем очень тяжело.

Многие восхищаются уровнем и темпами развития торговой недвижимости в странах Юго-восточной Азии. Почему, по-вашему, там так любят ставить всяческие рекорды (высотности площадей и т.д.)?

Здесь нужно понимать, что в этих странах очень распространена китайская ментальная культура и в принципе много выходцев из Китая. А китайская цивилизация всегда была пропитана духом торговли и при этом соревновательности. Вот смотрите, когда вы готовите суп, вам не так важно в насколько дорогой кастрюле вы варите этот суп. Я думаю, вам скорее важно насколько качественные продукты вы положите внутрь. В странах с восточным менталитетом часто важна как раз кастрюля и её размер. Можно построить хороший качественный двухуровневый торговый центр, но все пойдут в шестиуровневый торговый центр, полагая, что он лучше уже от того, что выше. В этом регионе можно строить также, как уже строят или выше, но никто не поймёт вас, если вы будете строить ниже. Я думаю, что сложно объяснить эти тенденции – это вопрос менталитета. Да и в принципе это часть мира экономически развивается крайне стремительно и для тесно соседствующих стран всегда важно быть, даже пусть и без содержания,но впереди.

С какими сложностями сталкиваются участники разработки проектов ТЦ?

Частая проблема при работе над проектами торговых центров – это многочисленные противоречия между разными участниками рынка. К примеру, собственник взаимодействует с застройщиком и с архитектором, а те между собой не взаимодействуют. У застройщика другие цели и формат работы, нежели у архитекторов, поэтому на выходе, часто в готовых объектах, из-за несогласованности возникают удивительные и непонятные вещи.

Существует и некоторая проблема недопонимания между основным и региональным архитектором. У каждого из них есть понимание проекта и схемы, однако при этом есть своё видение. Поэтому между этими людьми всегда возникают микро трения. Плюс было бы странно не брать во внимание то, что у каждого архитектора есть профессиональное эго, которое порой сложно подавить.

В целом проектирование  торговых центров – это очень сложная задача, намного более сложная чем, к примеру, офисных зданий. В работе над ритейл-зданиями всегда переплетается очень много интересов, мнений и голосов.

Какие критерии используются архитекторами при разработке проектов крупных ТЦ?

Самая лёгкая часть – изучить окружение вокруг будущего объекта, то какие рядом находятся здания и зоны. Намного сложнее изучить среду, в которой будет расположен будущий торговый центр. Учитываются, например стихии, наполняющие данное место. Не стоит удивляться, но очень важно понимать, то, как здесь светит и видится солнце в течение дня, как дует ветер и выглядит небо. После нужно учесть топографию, ландшафт, водную среду вокруг участка. Затем анализируется городской контекст и транспортная обстановка вокруг.

Немаловажен исторический контекст развития  страны, города и района, где расположен объект. Даже религиозный контекст очень важен. В Саудовской Аравии, например 90 процентов посетителей торговых центров – это женщины. Представьте, как сложно в хиджабе примерить вещи или серьги, покрасить губы и просто не утомиться от шопинга. Обычное здание вызвало бы в таком случае конфликт с покупателем. Поэтому в данном контексте был создан торговый центр, в котором весь третий этаж доступен для посещения только женщин. Они могут незаметно попасть туда и уйти. Они могут заниматься шопингом в повседневной одежде, зная, что их ни кто не видит. При этом сами они видят, что находится за пределом торгового центра и на его нижних уровнях.

Какие московские  ТЦ вы нашли для себя наиболее интересными?

В России появляется культура строительства торговых центров, строятся высококлассные объекты и на рынке стремительно растёт профессионализм тех, кто занят в сфере торговой недвижимости. При этом всегда в выигрыше простые, но изящные решения. Но не стоит забывать о том, что порой из-за своей локации, даже очень странный с архитектурной точки зрения торговый центр может быть крайне успешным. В Москве к примеру, есть такой объект недалеко от Киевского вокзала.

Мне кажется очень успешный центр – это «Метрополис». В нём очень грамотно организовано пространство и  его световое наполнение. Недавно я был на стройке торгового комплекса «Мозайка» и потенциал внутреннего пространства  меня очень поразил.  Там отличная организация уровней объекта и доступа на паркинги. Мне очень понравился проект Цветной в центре Москвы и снаружи и изнутри. Внутреннее пространство там работает как надо и создаёт атмосферу, чем я глубже заходил туда и чем я выше поднимался, тем более был приятно впечатлён. Но всё-же мне не показалось, что это универмаг, как об этом говорилось.

Мы поговорили о том, что нужно делать, чтобы создавать качественные торговые проекты, а каковы главные ошибки в этом процессе? 

Самая глупая из ошибок, которая может быть совершена при разработке и развитии проекта торгового центра – это расчёт на низкую или отсутствующую конкуренцию. Конкуренция будет всегда, и чем она выше, тем лучше. Когда есть сильные конкуренты, как внутри, так и снаружи ТЦ, все становятся от этого только сильнее. Стороны при этом находятся в постоянной борьбе, как в арм-рестлинге, накачивая свои мышцы и опыт все остаются в выигрыше.

Комментарии запрещены.

Добавить комментарий