Интервью

АЛександр Зубец: "Микрорайон «в чистом поле» - начинать сложнее, но развивать проще"


Источник фото: http://mosnovostroy.ru

ООО «Новые Ватутинки»., Генеральный директор

Каждый девелопер, который начинает строительство микрорайона «в чистом поле», всегда сталкивается с определенными сложностями, а именно — с полным отсутствием дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Казалось бы, строить дома в городе или рядом с ним целесообразнее со всех точек зрения. Однако, не всегда предоставляется такая счастливая возможность. О том, каковы особенности подобных проектов рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

 

— Масштабный проект, реализующийся на удалении от населенного пункта, требует от застройщика огромных вложений, как материальных, так и физических. Если ли преимущества у подобных проектов?

— С одной стороны, кажется, что строить новый микрорайон в городе или рядом с ним девелоперу проще и выгоднее. Однако, с другой стороны, у подобных проектов есть свои слабые стороны. Нередко застройщик получает участок, который не отличается благоприятным окружением – например, он может быть расположен через дорогу от бывших колхозных общежитий или других ветхих строений.

И дело не только в том, что такой «сосед» выглядит как минимум неэстетично. Новоселы будут вынуждены добираться до своего нового красивого дома через старые районы, состояние дорог в которых оставляет желать лучшего.

Кроме того, «старички» будут создавать дополнительную нагрузку на вновь построенную инфраструктуру – местные жители, скорее всего, не преминут воспользоваться услугами новой школы, детского сада, поликлиники и других учреждений учитывая, что существующие объекты зачастую не справляются с возрастающей нагрузкой – население прибавляется, а новые социальные объекты в уже обжитых районах не строятся.

Еще одна проблема, с которой девелоперу придется столкнуться при реализации проекта в городе или рядом с ним, это подключение к существующим инженерным сетям. Данная процедура – чрезвычайно сложная и трудоемкая. Чаще всего состояние этих коммуникаций оставляет желать лучшего. Все они старые, изношенные и не рассчитаны на увеличение нагрузки. Поэтому вопрос, что дешевле – подключение к старым сетям или создание новых – достаточно спорный. Микрорайон «в чистом поле» – это по сути маленький город, который девелопер, как художник, «рисует» на чистом холсте. У застройщика есть возможность предусмотреть затраты, объекты и очередность их возведения, которые он может себе позволить. Фактически у него развязаны руки. В итоге получается микрорайон, в котором все новое, и все твое – начиная от болтов в скамейках и заканчивая новыми дорогами и парками. Конечно, стартануть «в чистом поле» сложнее, но развивать такой проект в дальнейшем намного проще.

 

— И все-таки, с какой главной проблемой сталкивается девелопер при реализации подобных проектов?

— Самая глобальная проблема – это старт проекта. Речь не идет конкретно о подключении инженерных сетей или строительстве инфраструктурных объектов с нуля. Самая большая сложность заключается в административной функции. Проект «в чистом поле» – очень ресурсоемкий, он требует больше времени, денег, специалистов и т.д. У девелопера в работе находится на порядок больше задач – необходимо все сразу спроектировать, согласовать и законтрактовать. Это крайне сложно именно с управленческой точки зрения.

 

— А как обстоят дела со спросом на старте? Тяжело ли привлечь самых первых клиентов? Как убедить купит квартиру в «чистом поле»?

— Конечно, на старте масштабного проекта всегда сложно привлечь первых покупателей, однако все приемы уже давно известны.

Во-первых, это цена. В «Новых Ватутинках» мы начинали с 65 тыс. рублей за кв. м – это не демпинг, но вполне адекватный уровень.

Во-вторых, мы предлагали максимально прозрачную и юридически чистую схему реализации – только 214-ФЗ и аккредитация от ведущих ипотечных банков.

В-третьих, клиенты всегда обращают внимание на скорость строительства. А в нашем проекте она действительно очень высокая.

Кроме того, безусловный плюс данного проекта в том, что он комплексный – в микрорайоне, который полностью обеспечен необходимыми инженерными коммуникациями, ведется строительство не только жилых домов, но и масштабной инфраструктуры. Покупатели видели общую концепцию, все разрешительные документы и верили, что здесь будет построено то, что обещает девелопер. В результате в первый же день продаж «Новых Ватутинок» было реализовано 112 квартир. До этого мы месяц анонсировали проект и проводили активную рекламную кампанию. При этом среди покупателей, конечно, было много инвесторов, но основную часть все-таки составляли конечные потребители. А сами инвесторы и сейчас не торопятся избавляться от активов (за весь период реализации, начиная с февраля 2012 года, всего было около 30 переуступок ДДУ). Они видят перспективы и рассчитывают на еще большую доходность.

 

— Расскажите, какова степень готовности проекта на данный момент? И какие объекты будут строиться дальше по плану?

— В микрорайоне Центральный уже введены в эксплуатацию и заселены первые шесть домов. В настоящее время идет активное оформление квартир в собственность.

Кроме того, здесь построен детский сад. В ближайшее время будет закончено строительство еще трех домов, в которых половина объема выкуплена по госконтракту для сотрудников МВД. Их мы начнем заселять в феврале-марте 2014 года.

Также в конце года началось возведение еще трех жилых корпусов, школы и пятиэтажного наземного паркинга. В малоэтажном квартале Южный уже введена в эксплуатацию первая очередь, состоящая из 16 домов.

Вторая очередь (около 40 домов) готова примерно на 70%. Кроме того, недавно началось возведение третьей очереди. А в ближайшее время мы примемся за детский садик. В первом полугодии 2014 года в Южном начнется строительство торгового центра, проект которого сейчас находится в стадии разработки. ТЦ хоть и небольшой, но очень сложный – необходимо учесть множество нюансов и построить торговый центр, подходящий под требования ритейлеров по площади, инженерной начинке, планировке (шаг колонн, высота потолков) и т.д.

 

— ЖК «Новые Ватутинки» расположен в непосредственной близости от Калужского шоссе. Не секрет, что здесь постоянно возникают пробки. Масштабная реконструкция трассы уже ведется. Поднимутся ли цены в связи с улучшением транспортной ситуации?

— Безусловно, текущая пропускная способность Калужского шоссе в настоящее время оставляет желать лучшего. И некоторых покупателей это напрягает. Тем не менее, все понимают, что ситуация изменится в лучшую сторону в самое ближайшее время. Бюджет уже распланирован, проект разрабатывается. А это значит, что в обозримом будущем «бутылочное горлышко» на трассе, которое доставляет так много проблем автовладельцам, просто исчезнет. Конечно, это повлияет на проект и приведет к росту цен. Однако точные цифры назвать сложно. Ведь к тому моменту, когда закончится реконструкция трассы, в «Новых Ватутинках» появятся новые дома, объекты инфраструктуры. Проект станет более «живым», и эти факторы также повлияют на стоимость квартир. Одно можно сказать точно – благодаря улучшению транспортной доступности спрос со стороны покупателей и цены однозначно увеличатся.

 

— Помимо реконструкции Калужского шоссе у властей еще были и планы по строительству линии скоростного трамвая. О них что-то слышно?

— Перспективы реализации данного проекта довольно туманны. Тема звучала, но сейчас ушла в тень. Скоростной трамвай – скорее, утопичный проект. Чем-то он напоминает строительство монорельсовой дороги от ВДНХ до Тимирязевской. Подобный проект стоит бешеных денег, реализуется плохо, а проблему транспортной доступности практически не решает. Намного проще и дешевле реконструировать дорогу, выделить специальную полосу для общественного транспорта и пустить по ней маршрутки и автобусы.

 

— Как вы считаете, какие отрицательны и положительные события могут повлиять на рынок недвижимости Новой Москвы в 2014 году?

— Самое существенное положительное влияние на рынок недвижимости Новой Москвы в 2014 году окажут появление генплана с четким зонированием территорий и окончательное утверждение будущих дорожных связок, которые должны «сшить» присоединенные территории. Четкое понимание того, как в ближайшем будущем будет развиваться Новая Москва, упростят жизнь всем – и застройщикам, и покупателям. А отрицательное влияние могут оказать только макроэкономические события – в частности, какой-либо кризис, но это зависит не от нас…

Комментарии запрещены.

Добавить комментарий