Аналитика и исследования земельного рынка

Что будет с ценами на жилье?

Как колебания валютных курсов скажутся на ценах? Эксперты расходятся в оценках.

Ноябрьские праздники внесли смуту в умы миллионов россиян. Рубль «падал» столь стремительно, что на валютном рынке воцарился хаос – одни продавали валюту, другие, напротив, скупали. Рынок недвижимости не столь мобилен, однако не откликнуться на курсовые скачки он не может. Чем обернется нестабильность российской валюты для покупателей жилья?..

«Ничем непоправимым для рынка. В связи с нестабильностью рубля больше людей интересуются недвижимостью. Потребителя в условиях валютных колебаний интересует возможность сохранить свои сбережения. После этого всплеска покупательской способности, мы вновь придем к достаточно ровному рынку. Вспомним весну 2014 года, когда на рынке недвижимости был бум и девелоперы увеличили свои прибыли на 20%, а в некоторых случаях и 40%. После этого, несмотря на скепсис отдельных коллег, летом и осенью все-таки не последовало ни феноменального всплеска цен, ни какого-то существенного спада покупательской способности», уверена Елена Лашаева, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН».
«Рост курса валют обернётся для рынка недвижимости ростом цен. Это связано с тем, что российские девелоперы закупают строительные материалы, в том числе и отделочные, у иностранных производителей за евро. Соответственно, по мере роста курса евро относительно рубля, стоимость этих материалов также будет увеличиваться – анализирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar. — Отмечу, что рост цен больше отразится на первичном рынке жилой недвижимости. Данная ситуация может негативно сказаться на финансовой модели некоторых застройщиков, закладывающих меньший объём издержек. Это может повлечь за собой заморозку строительства жилых проектов, но на сроках сдачи объектов высокой степени готовности не отразится. Вмешательство ЦБ, либо закупка строительных материалов отечественного производства могут стать сдерживающим фактором для роста цен на недвижимость».

«Вторичка» или «первичка»

За октябрь кв. м. в новостройках Петербурга и Ленобласти подорожал в среднем на 2%. Средняя стоимость кв. м. в черте города подобралась к 100 тыс. рублей. Цена же кв. м. на «вторичке», напротив, слегка – на десятые процента – просела, составив в среднем чуть больше 100 тыс. руб. Самыми дорогими остаются Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы, неизменно дешевыми в Санкт-Петербурге считаются Красносельский и Невский районы.

На сегодняшний день рост стоимости жилья отстает от уровня инфляции: за 2014 год стоимость кв. м. на первичном рынке выросла на 6%, в то время как инфляция составила 8%. Сдерживающим фактором для роста цен на рынке недвижимости эксперты считают растущее предложение – только в октябре открыты продажи в шести новых жилых комплексах и десяти новых очередях уже строящихся.

«На рынке вторичного жилья цены, как правило, растут больше – здесь продавцы быстрее реагируют на меняющуюся ситуацию и не связаны рисками, которые сопровождают строительство жилья. Это оправдано, так как вторичное жилье уже готово к использованию покупателями, и продавцы чувствуют себя более свободно, назначая цену. Девелоперы строящегося жилья, конечно, себе такого позволить не могут», считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. «Предполагаю, что несколько быстрее будет расти первичный рынок, потому что его участникам проще договориться. В сравнении, вторичный рынок более стихийный и вообще не подлежит договоренностям», — не соглашается с коллегой Юрий Воробьёв, директор компании «Адвекс – Петроградское агентство».

На сегодняшний день продажи открыты в 293 жилых комплексах Петербурга и Ленобласти. Только в этом году дан старт 125 проектам. Таким образом, более 200 объектов находятся на разной стадии строительства, а, следовательно, возникает закономерный вопрос – не обернется ли дальнейшая девальвация «заморозкой» объектов?..

Опасно! Заморозка!

«Возможно, какие-то объекты и будут заморожены, но единично. Риска массовой заморозки строящихся объектов я пока не прогнозирую, поскольку не вижу для этого серьезных предпосылок. Напротив, строительные компании продолжают анонсировать и выводить на рынок все новые объекты, чаще всего это крупные застройщики – продолжает г-н Воробьев. — Среди участников рынка давно сложилась определенная деловая репутация. Если определенные компании привыкли работать в режиме постоянных задержек по сдаче своих объектов и в благоприятных экономических условиях, то понятно, что ничего в их политике не изменится. Есть застройщики, которые считают для себя делом чести сдавать объекты в срок, и даже во время предыдущих кризисов придерживались этой практики. Поэтому, скорее всего, они и в дальнейшем так и будут держаться».

«Этот момент очень зависит от «подушки безопасности» любого девелопера. На мой взгляд, объектам, особенно в элитном сегменте, которые находятся на высокой стадии готовности, с интересной необычной концепцией, которые реализуются уже зарекомендовавшими себя девелоперами со сложившейся хорошей репутацией, это вряд ли грозит – добавляет г-жа Конвей. Сложнее придется застройщикам-новичкам, а также объектам, которые менее конкурентоспособны по тем или иным параметрам».

Головная боль инвестора

В накладе пока остаются только инвесторы – при дальнейшем снижении роста стоимости жилья прибыль от перепродажи недвижимости существенно сократится. Впрочем, многое зависит от характеристик объекта. Так, в центре города повышенным спросом пользуются новостройки эконом-класса, количество которых год от года сокращается. Дефицит земельных участков в городской черте привел к росту цен на них, а, следовательно, и к стремлению застройщиков реализовать на участке дорогой проект более высокого класса. В результате число элитных новостроек увеличивается, а эконом-вариантов в центре города становится все меньше. Так, в октябре более 17% в общем объеме предложения составили квартиры «бизнес-класса», в то время как доля масс-маркета едва превышает 50%. Для сравнения в спальных районах к масс-маркету относятся 80%, а в некоторых районах Ленобласти (например, Всеволожский р-н) даже 90% объектов. Вкладывать деньги в недвижимость с инвестиционной точки зрения сегодня стоит с большой осторожностью, учитывая не только характеристики объекта, репутацию компании-застройщика, но и параметры проекта (например, сроки реализации), окружение и прогноз по дальнейшему развитию района.

«Сдерживающим фактором для роста цен окажется желание девелопера сохранить существующий темп продаж. Особенно в потоковых объектах, где девелоперы рассчитывают на реализацию определенного объема жилья. Речь идет, прежде всего, о сегментах эконом, комфорт и в незначительной степени бизнес-классе – размышляет Елена Конвей. — С другой стороны, именно эти сегменты быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке, и цены здесь могут вырасти заметнее. А вот в сегменте элитного жилья цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне».

Прогноз

«Стандартное повышение на 1-1,5 % в месяц существует и сегодня, и будет в перспективе — подчеркивает Елена Лашаева. — Во времена меняющихся правил на рынках на плаву остаются те, кто грамотно подходит к ведению бизнеса. Поэтому наши рекомендации своим клиентам всегда остаются неизменными. Выбирать нужно серьезного застройщика с хорошей репутацией и историей строек».
«Если рассматривать сегодняшний рост валютных курсов, то пока он ничем не оборачивается – перехода на расчеты в валюте пока не наблюдается. Хотя есть некоторые робкие попытки, но в сделки они пока не реализуются – прогнозирует Юрий Воробьев. — В случае дальнейшего роста более высокими темпами, понятно, что часть сделок клиенты будут пытаться перевести в валюту. Пока же этот сценарий не реализуется, и как будут развиваться события дальше, предположить очень трудно (прогнозов не дает даже Центробанк)».

«Текущая ситуация на рынке недвижимости пока не демонстрирует заметных изменений, бурного всплеска цен мы не наблюдаем, далеко не все девелоперы уже отреагировали на изменение ситуации. Если ажиотаж на рынке недвижимости, вызванный ростом валютных курсов, поднимется и будет продолжаться, в ближайшие несколько лет цены могут вырасти – ведь расходы девелоперов также увеличиваются. Однако мы не ожидаем значительного роста цен, скорее всего, они поднимутся на 5-10%», резюмирует Елена Конвей.

Комментарии запрещены.

Добавить комментарий